Лекция 15. ГРАДОСТРОИТЕЛЬНОЕ ЗОНИРОВАНИЕ
1. Градостроительное зонирование.
2. Документация градостроительного зонирования.
Градостроительное зонирование – это деление территории поселения на зоны, у каждой из которой свое целевое назначение.
Целями градостроительного зонирования являются:
- создание благоприятных условий проживания населения;
- ограничение вредного воздействия хозяйственной деятельности на окружающую природную среду.
Градостроительное зонирование осуществляется на основании следующих принципов:
1. Принцип ограниченности прав собственников на использование недвижимости в интересах граждан;
2. Принцип публичности градостроительного зонирования;
3. Принцип информационной открытости и доступности сведений относительно застройки и землепользования;
4. Принцип участия населения в принятии решений относительно землепользования и застройки;
5. Принцип сбалансированности частных и общественных интересов;
6. Принцип разграничения технических и правовых вопросов регулирования;
7. Принцип приспособляемости и развития градостроительного зонирования.
Земли поселения делятся на:
1. Селитебную территорию (зону);
2. Производственную территорию (зону);
3. Ландшафтно-рекреационную территорию (зону).
Селитебная территория (зона) предназначена для размещения:
- жилищного фонда;
- общественных зданий и сооружений (в том числе научно-исследовательских институтов и их комплексов);
- коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон;
- дорог внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков и других мест общественного пользования.
Производственная территория (зона) предназначена для размещения:
- промышленных предприятий и связанных с ними объектов;
- комплексов научных учреждений с их опытными производствами;
- коммунально-складских объектов;
- сооружений внешнего транспорта;
- путей пригородного сообщения.
Ландшафтно-рекреационная территория (зона) включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования
и другие угодья, которые совместно с парками, садами, бульварами и скверами, размещаемые на селитебной территории, формируют систему открытых пространств.
Основными документами, которые отражают градостроительное зонирование, являются:
1. Генеральный план;
2. Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Генеральный план – это градостроительный документ, который определяет в интересах населения и государства долгосрочную стратегию градостроительного
развития поселения:
- условия формирования среды жизнедеятельности человека;
- направления и границы развития территории поселения;
- зонирование территории поселения;
- развитие инженерной и социальной инфраструктур;
- градостроительные требования к сохранению объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, экологическому и санитарному благополучию.
Правила землепользования и застройки включают:
1. Карту градостроительного зонирования;
2. Градостроительный регламент.
Карта градостроительного зонирования предназначена для:
- установления границ территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка к одной территориальной зоне;
- отображения зон с особыми условиями использования территорий;
- отображения границ территорий объектов культурного наследия.
Градостроительный регламент – это установленные Правилами землепользования и застройки в пределах границ территориальной зоны:
1. Виды разрешённого использования земельных участков и застройки объектов капитального строительства:
- жилые дома;
- объекты торговли и повседневного обслуживания;
- деловые и коммерческие объекты;
- промышленные предприятия и т.д.;
2. Предельные (минимальные и/или максимальные) размеры земельных участков и предельные размеры разрешённого строительства, где указываются:
- этажность и плотность застройки;
- минимально допустимые отступы (расстояния) от стен зданий до границ земельных участков и красных линий;
- минимальная доля озелененных территорий земельного участка;
- минимальное количество мест на автостоянках и т.д.
3. Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Цель градостроительного регламента исключить соседство:
- жилых домов с промышленными предприятиями;
- кварталов высотного строительства с малоэтажным жильем и т.д.