Персональный сайт преподавателя

СИЛАЕВОЙ НАТАЛЬИ ЮРЬЕВНЫ

• МДК 01.01. Выполнение полевых и камеральных работ по созданию геодезических сетей специального назнчения
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 01.02. Выполнение топографических съемок и оформление их результатов
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 02.01. Техническая оценка и инвентаризация объектов недвижимости
• 1. Электронный учебник (лекции)
• 2. Практические занятия


• МДК 02.02. Территориальное планирование
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.01. Правовое регулирование отношений в землеустройстве, кадастре и градостроительстве
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.02. Основы ведения единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН)
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  


• МДК 03.03. Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости
• 1. Электронный учебник (лекции)
  
• 2. Практические занятия
  

• 1

Лекция 12. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ФИЗИЧЕСКОГО
ИЗНОСА ЗДАНИЙ (СООРУЖЕНИЙ)

1. Метод компенсации затрат.
2. Метод хронологического возраста.
3. Метод эффективного возраста.
4. Экспертный метод.
5. Метод разбивки.

Конструктивные элементы зданий и сооружений в процессе эксплуатации подвергаются комбинированному воздействию факторов, имеющих физико-механическую и химическую природу, в результате которых объекты теряют свои первоначальные характеристики.
Изношенность зданий (сооружений) зависит от срока службы и реального состояния конструкций, и для определения физического износа объектов используются следующие специальные методики:
1. Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);
2. Метод хронологического возраста;
3. Метод эффективного возраста;
4. Экспертный метод;
5. Метод разбивки.
Метод компенсационных затрат. Согласно данному методу процент физического износа равен затратам, которые требуются для устранения дефектов.
Достоинство метода – возможность обосновать экономическую суть величины общего износа.
Недостаток метода – это трудности, возникающие при определении объемов ремонтных работ.
Метод компенсационных затрат сложен в практическом применении и поэтому его используют для определения физического износа для крупных объектов.
Метод хронологического возраста.
Достоинства метода:
1. Все расчеты выполняются в одно арифметическое действие
И_изн. = (В_х/В_сс)·100%
В_х – фактический (хронологический) возраст оценки объекта, годы;
В_сс – нормативный срок эксплуатации (экономической жизни), годы;
2. Расчет основан всего на двух показателях:
- хронологического возраста объекта оценки – берется из технических документов на объект оценки;
- нормативного срока эксплуатации – берется из нормативных документов по эксплуатации зданий.
Недостатки метода:
1. Метод не учитывает, что в процессе эксплуатации объекта (зданий и сооружений) отдельные элементы могут неоднократно ремонтироваться или полностью заменяться;
2. Метод не применяется для зданий дореволюционной постройки.
Метод хронологического возраста дает точные результаты в первые годы хронологической жизни зданий (сооружений), однако с увеличением возраста точность расчетов резко падает. При хронологическом возрасте в 10-15 лет объекта данный метод применять не желательно.
Метод эффективного возраста определяется по формулам (следует использовать один из вариантов):
И_изн. = (В_э/В_сс)·100%
И_изн. = [(В_сс – В_ост.)/В_сс]·100%
И_изн. = [1-(В_ост./В_сс)]·100%
В_э – эффективный возраст объекта оценки, то есть на какой возраст выглядит объект, годы;
В_ост. – срок, который остается до конца эксплуатационного периода, годы;
В_сс – нормативный эксплуатационный срок, годы.
Достоинства метода:
1. Весь расчет выполняется в одно арифметическое действие;
2. Показатель (В_сс) берется из нормативных документов по эксплуатации зданий (сооружений) и в особом обосновании не нуждается.
Недостаток метода – практически невозможно веско обосновать величину (В_ост.), так как остаточный период эксплуатации здания (сооружения) предсказать нельзя, исключение составляет только тот случай, когда известен период сноса объекта.
Экспертный метод – это определение физического износа заданий (сооружений) основано на шкале оценок экспертов (оценщиков), которая изложена в нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа зданий».
Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов и определяется физический износ объекта по формуле:
И_изн. = ∑(И_i · УВ_i)·100%
И_i – величина физического износа i-того элемента в здании (сооружении), определяется по нормативному документу;
УВ_i – удельный вес исследуемого i-того элемента объекта;
i – номер элемента.
Достоинства метода:
1. Простота выполнения расчета;
2. Методика определения физического износа установлена нормативным документом и подробно в нем расписана.
Недостатки метода:
1. Обязательно наличие большого опыта эксперта (оценщика);
2. Простой косметический ремонт здания (сооружения) скрывает признаки износа основных силовых элементов, что приводит к занижению реального износа объекта в целом.
Экспертный метод применяется экспертами (оценщиками) активно.
Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа зданий (сооружений) по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:
- исправимый физический износ (отложенный ремонт);
- неисправимый физический износ короткоживущих элементов, то есть тех элементов, которые могут неоднократно заменяться в процессе эксплуатации объекта;
- неисправимый физический износ долгоживущих элементов, то есть тех элементов, которые образуют силовой каркас здания (сооружения) и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания.
Достоинство метода.
Метод позволяет учесть, как видимые, так и скрытые факторы, вызывающие износ элементов, например, естественная «усталость» материалов, которая появляется внезапно и приводит к мгновенному разрушению элемента.
Недостаток метода – большой объем расчетов по сравнению с другими методами.
Оценка физического износа зданий (сооружений) позволяет определить реальное состояние объекта и установить причины, по которым возникли повреждения и деформации.